מהי שמאות מקרקעין
שמאות מקרקעין הינה משלח יד חופשי הממלא תפקיד חשוב במרבית המדינות המפותחות. שמאות מקרקעין מוכרת בערכאות המשפטיות והחוקתיות כגון משרד המשפטים המפקח על מועצת השמאים בישראל. שמאות מקרקעין ייעודה להעריך שווי נכסי נדלן בשוק.
ההכרח למקצוע זה נגזר מאופי פעילותו של עולם המקרקעין – מוצרי נכס מקרקעין מגוונים הנבדלים זה מזה הן בצורתם והן במיקומם הגיאוגרפי המהווה שיקול מרכזי באמידת ערכם. זו גם הסיבה שלא ניתן לפתח סביבת מסחר בורסאית אלא אם שמאי מקרקעין ביצע מבעוד מועד אומדן מקובל של שווי נכס.
העיסוק במקצוע שמאות מקרקעין
על מנת לזכות ברישיון לעסוק בשמאות מקרקעין יש צורך לעבור מבחן ייעודי ולשלם היטל שנתי תוך קבלת מרות ערכאה משמעתית של משרד המשפטים. רוב המחזיקים ברישיון נרשמים כחברים גם בלשכת שמאי המקרקעין.
עולם התוכן של שמאות מקרקעין עוסק בעקרונות ושיטות כלל עולמיות למדידה והערכה של שווי מקרקעין, עלות השימוש בהם, צפי לתמורות בערכים אלה בעתיד וכו’.
עיסוק במקצוע שמאות מקרקעין מחייב שליטה בדיני משפטים רלוונטיים ומידת הזכאות של גורם כזה או אחר לבעלות על קרקע כלשהי. אחד הנושאים החשובים ביותר בשמאות מקרקעין הינו הבקיאות בכל הקשור לדיני מיסוי כמרכיב הכרחי לחישוב רווחים חשבונאיים עבור בעלי נכסי מקרקעין.
עולם שמאות המקרקעין מקבל חשיפה והתייחסות נרחבת בכתבי עת מקצועיים בין אם בארץ ובין אם בעולם. לשכת שמאי המקרקעין בישראל מוציאה כל כחצי שנה מגזין בנושא המכיל כתבות ותכנים מקצועיים שנכתבו על ידי החברים הרשומים בלשכה.
נהוג למצוא שמאי מקרקעין המשמשים יועצים לחברות וארגונים עסקיים, כמו גם לגורמים מקצועיים בשוק הנדל”ן – גופים או פרטים העוסקים בהשקעות, בתי עסק אשר בבעלותם נכסים שונים קרקעיים, ארגונים מוסדיים, קבלני בניין וביצוע, וגופים יזמיים בענף הבניה.
גישות להערכת שווי מקרקעין
ניתן להבחין בשלוש אסכולות בולטות לאמידת ערך מקרקעין. על שמאי המקרקעין להחליט מהי הגישה הטובה והנכונה ביותר לשימוש בכל הקשור לנכס כלשהו, וכך לאמוד את שוויו:
1. שיטת ההשוואה – גישה זו הינה הבסיסית, המקובלת והנפוצה ביותר לשימוש. גישה זו משווה בין עלויות מקרקעין זהים לאחר שכלול ההתאמות החשבונאיות הכוללות לנכס לו מתבצעת ההערכה. ובמילים אחרות- השיטה מתבססת ופועלת על אנליזת עסקאות לנכסים זהים באזור תוך שימת דגש ושקלול פערים שונים בין נכס הבסיס לשאר הנכסים. מקובל להשתמש בגישה זו בייחוד בשמאות דירות למגורים.
2.שיטת העלות – ערך מבנה כולל את מחיר הקרקע יחד עם עלות הבניה, בנוסף לרווח ובתוספת מס ערך מוסף. גישה זו מסכמת את כל האלמנטים המשפיעים וקובעים את ערך הנכס: ערך הקרקע וערכו המצומצם של הבניין. בחישוב הפחת שיש לקחת בחשבון. מדובר לא רק בפחת ברמה הפיסית אלא את כל סוגי הפחת הנגזרים מכך שהנכס לא מתאים לסביבתו, או לרמת הבניה המתקדמת בימינו אנו.
3. שיטת היוון תזרים התקבולים – שיטה זו מכונה גם שיטה כלכלית ובה נערך אומדן להכנסות העתידיות ממקרקעין ושמייצר הנכס. כגון הכנסות משכירות וזאת לפי רמות החזר הנהוגות לחישוב במקרקעין דומים בשוק; כל אלו מהווים את שוויו. נהוג להשתמש בגישה זו לרוב כאשר מדובר בנכסי מקרקעין מניבים כדוגמת קניונים או מבני משרדים.
שמאות מקרקעין לצרכי ביטוח משכנתא
בשנים האחרונות האמירו מחירי הדירות בעשרות אחוזים וכתוצאה מכך נחשפו הבנקים לרמות סיכון גבוהות עקב הלוואות משכנתא הולכות וגדלות. כדי לוודא כי הסכום הניתן כהלוואת משכנתא תואם את ערך הנכס, כך שאם יאלץ הבנק לעקלו ולמכרו תוכל התמורה לכסות את סכום ההלוואה, דרושה הערכת שמאי מקרקעין לשווי הנכס. הבנקים מחייבים את המבקשים לקבל משכנתא לקבל הערכה כזו.
בנוסף, על מנת להימנע ממצבים בהם נשללת היכולת להחזיר את התחייבויות המשכנתא נעשה שימוש בביטוח משכנתא. על מנת לבצע הערכה מה שווי הסכום אותו יש לשלם בביטוח המשכנתא עבור הנכס שוכרים את שירותיו המקצועיים של שמאי מקרקעין. הלה יחקור וייחשב את ערך הנכס כך שהמלצותיו יופצו בין כל הנוגעים בדבר, לרוב תהיה הפוליסה בגובה שווי ערך הנכס כפי שהוערך על ידי שמאי מקרקעין.
