מיחזור משכנתא הינו תהליך המאפשר להחליף ולהיטיב את תנאי הלוואת משכנתא.
משכנתא הינה הלוואה הנלקחת לפרקי זמן ארוכים, של עד שלושים שנה. לעיתים, ריבית המשכנתא משקפת את המצב הקיים במשק כיום, או לעיתים, בשל תנאי המשכנתא הריבית המשולמת או תנאי ההלוואה אינם אופטימליים עוד.
במקרה כזה, חשוב לשקול את האפשרות של מיחזור משכנתא, לבדוק מהן האפשרויות העומדות בפני הלקוח עבור לקיחת משכנתא חדשה, לבדוק בבנק הקיים את עלויות סגירת משכנתא קיימת, וכך לחסוך לעיתים אלפי שקלים בשנה.
מתי משתלם למחזר משכנתא?
משכנתא משתלם למחזר כאשר יש בידיכם הצעה טובה יותר מזו שניתנה לכם בעת לקיחת המשכנתא, ובתנאי שתנאי פירעון מוקדם של המשכנתא הקיימת אינם הופכים את המצב על פיו בהקשר לאטרקטיביות ההצעה החדשה.
למשל – לפני כחמש שנים, כאשר המשק היה בשיא של צמיחה, הריביות על משכנתא בריבית קבועה היו גבוהות ושיקפו את הריביות הגבוהות על חסכונות והשקעות, ואת מצב המשק השופע. שנתיים שלוש לאחר מכן, לאחר משבר הסאב-פריים ובהשפעתו, הריביות על חסכונות ועל הלוואות ירדו באופן דרסטי, וכך הפכו חסכונות לפחות משתלמים – והלוואות למשתלמות יותר.
מי שאז שילם משכנתא בריבית קבועה שהיתה נהוגה בתקופת השפע, יכול היה למחזר את המשכנתא שלו ולעדכן את הריבית לריבית אקטואלית יותר, אטרקטיבית יותר, זאת בתנאי שתנאי פירעון מוקדם של המשכנתא שלו לא חייבו אותו לפצות את הבנק בכל גובה הרווחים שירוויח אם ימחזר.
מיחזור משכנתא – כל אחד יכול למחזר משכנתא?
ניתן כיום למחזר משכנתאות מכל סוג. עם זאת, לעיתים משכנתאות קיימות מחייבות בקנס על פירעון מוקדם, עד כדי הפיכת מיחזור משכנתא ללא משתלם.
במיוחד ידועות משכנתאות בריבית קבועה כמחייבות בקנסות ועמלות פירעון מוקדם גבוהים.
זוהי נקודה שכדאי לקחת בחשבון עוד בעת בחירת המשכנתא – אם במהלך חיי הלוואת המשכנתא תוכלו לפרוע אותה או חלקים ממנה, או אם תבחרו להחליף את המשכנתא הקיימת שלכם בהלוואת משכנתא שונה ובתנאים שונים, האם תוכלו? כמה תצטרכו לשלם על בחירתכם זו?
מיחזור משכנתא – בהתאם לתנאי הריבית
- משכנתא בריבית קבועה תמיד תגבה עמלת פירעון מוקדם, או קנס, שגובהו משתנה בהתאם לתנאי המשכנתא וכן לגובה הריבית המקובלת כיום. ככל שהמרווח בין הריבית כיום לריבית ההלוואה גדול יותר – עלות הפירעון תהיה גדולה יותר.
- משכנתא בריבית משתנה ניתן למחזר ללא עלויות פירעון מוקדם בנקודות היציאה על פי תנאי המשכנתא (על פי רוב בכל שנה עד חמש שנים).
- משכנתא הצמודה לריבית הפריים ניתן למחזר בכל רגע, ועל פי רוב נדרשים עשרה ימי הודעה מראש.
מיחזור משכנתא – עלויות נוספות
ישנם עוד תשלומים שונים בבנקים השונים אשר תידרשו לשלם כאשר תחליטו למחזר את המשכנתא – ביניהם עמלה תפעולית, עמלת היוון, עמלת מדד ממוצע (באם המשכנתא המקורית הינה צמודת מדד) או עמלת הפרשי שער (במידה והמשכנתא המקורית היתה צמודה לשערי מטבע זר), ועמלת אי הודעה מוקדמת, במידה ואתם פורעים את ההלוואה המקורית ללא הודעה מראש.
גובה עמלות אלו משתנה מבנק לבנק ולעיתים ניתן להמנע מתשלום העמלות אם מתזמנים היטב את מועד פירעון ההלוואה.
מיחזור משכנתא – כמה אני יכול לחסוך?
אל תוותרו על הבנה ברורה של כמות הכסף שתחסכו על ידי מיחזור משכנתא, גם אם החישובים שתעשו יהיו ספקולטיבים (לדוגמה, לא נוכל לקחת בחשבון את עליית המדד, את השינויים בריבית הפריים, וכדומה, אלא רק לנחש את הכיוון הכללי שלהם בזמנים הקרובים…).
תוכלו לברר את גובה ההחזר החדש וממש לחשב נומינלית – כלומר, להכפיל את גובה ההחזר הישן והחדש כפול מספר החודשים והשנים, ולראות מהו ההפרש המתקבל והאם הוא מכסה את עלות המיחזור.
על פי רוב, אם תגיעו להפרשים גבוהים, מדובר בהחלטה כלכלית שתוכיח את עצמה לאורך חיי ההלוואה. כמובן, שנמליץ לכם להוועץ בכלכלן או בנקאי משכנתאות על מנת לקבל תשובות מוסמכות ומספרים מדוייקים יותר בנוגע להחזרים ולתנאי כל הלוואה שתשקלו לקחת.
